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Investissement sociétal :

Créer de la valeur en donnant du sens à votre investissement

Un projet pensé post-pandémie pour les besoins de logement de la middle class newyorkaise qui souhaite plus d’espace.

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Un titre au profil d’obligation pour financer la construction, remboursé dans 3 ans, coupon trimestriel de 8% l’an

+ 10 ans de bénéfice de la location + Plus value de cession

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Les investisseurs acquièrent des titres hybrides à l’allure de bonds mais au statut d’equity qui permettent de financer un ensemble locatif (haute performance énergétique) à Beacon, dans la périphérie de New-York (50 miles = 80 kms) pour la middle class, qui fuit le COVID et les prix exorbitants de Manhattan en s’habituant au télétravail.

 

Pendant 3 ans, les investisseurs touchent 8% de coupon (en $) : paiement garanti par la mise sous séquestres des fonds.

Au terme des 3 ans ils sont remboursés du nominal par substitution des banquiers si plus de 60% de l’ensemble immobilier trouve preneur de bail (pour un taux de vacance locative du secteur estimé à 3% de source officielle).

Pendant les 10 années suivantes, ils touchent en tant qu’investisseurs en capital (même si le nominal a été remboursé) le bénéfice des revenus locatifs + un boni de cession à l’échéance.

Le TRI espéré pourrait atteindre jusqu'à 18%

Risque maîtrisé par un nantissement des titres de la société de développement (80% du foncier et bâti) + Operating Agreement donnant des pouvoirs de contrôle et négociation aux investisseurs.

Réponse ici en vidéo à toutes vos interrogations

Le projet financé consiste en un développement multifamilial comprenant une collectivité d'appartements de 253 unités sur un site de 4,8 ha en bord de rive de l’Hudson à Beacon avec une desserte ferroviaire juste en bas de la résidence reliant Manhattan en à peine plus d’une heure par train express régional

 

Les aléas du marché immobilier de la ville de New-York ne concernent pas ce projet situé à 80 kms en périphérie. 

Le terrain - expertisé pour une valeur de 14 millions de dollars - a été acquis pour 9,1 millions.

S’agissant d’un projet locatif, la question de la valeur à la revente ne se posera que dans 13 ans.

Ce que l’on vise sur cette structuration, c’est essentiellement le profil obligataire des 3 premières années et le remboursement du nominal au bout de 3 ans.

Dans un secteur où la demande locative est extrêmement forte, voire tendue (puisque les données officielles estiment à 3% les taux de vacance), il y a de grandes chances que le refinancement bancaire permette de tenir les engagements.

D’abord, celui-ci doit se substituer aux investisseurs au terme de 3 ans si 60% de l’ensemble immobilier trouve locataires. Ensuite, parce que les 3 coupons annuels de 8% sont d’ores et déjà garantis par une mise sous séquestre.

De plus, la location n’interviendra que d’ici près de 3 ans et sélectionnera donc des locataires solvables qui auront surmonté les conséquences de la crise sanitaire.

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