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Investissement terroir français
Besoins primaires et transformation écologique : 
acquisition et transformation d’une exploitation agricole
dans la Vienne
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Une opportunité exceptionnelle et différenciante

via l’acquisition directe de parts de GFA.

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Le montage que nous avons conçu en fait un véritable produit financier sur une durée de 7 ans avec un rendement nominal de 6,25 %, sans commune mesure avec ce que l’on trouve habituellement dans le monde agricole ou viticole, sur une durée beaucoup moins longue.

 

Il bénéficie en plus, de la fiscalité très atténuée des parts de GFA en matière de donation et de succession.

 

Les investisseurs acquièrent les parts du GFA qui détient le foncier agricole d’une exploitation de 400 ha dans la Vienne, très bien irriguée par une infrastructure à partir de 3 retenues collinaires.

Cette acquisition vise à l’installation d’un jeune exploitant dans le cadre de l’expansion d’un Groupe familial agricole.

 

L’exploitation acquise cherche à diversifier la production avec des légumes de plein champ, labélisés BIO et à favoriser la transformation écologique avec une unité de méthanisation.

 

La terre agricole est un actif réel complétement dénué de volatilité. Le contrôle des prix du foncier en milieu rural effectué par les SAFER, veille à une augmentation régulière (entre 4,5 et 6,5% par an depuis 20 ans dans cette région selon les sources officielles). Néanmoins, cela contribue à ce que les terres françaises les plus fertiles d’Europe, soient sous-évaluées entre 30 et 40% par rapport à leurs homologues européennes.

 

Un engagement de rachat des parts de GFA aux investisseurs par l’exploitant au terme de 7 années d’exploitation leur procure un rendement nominal de 6,25% (TRI de 6,09% compte tenu d’un fermage de 1,91% annuel et de la plus-value de cession à l’échéance : + 34,97%).

Tout est organisé pour éviter aux investisseurs, l’illiquidité de la possession de la terre agricole sans celle de l’exploitation, dans le cas où l’exploitant ne devait pas tenir son engagement de rachat au terme des 7 ans.

 

En cas de défaut de l’exploitant et pour permettre la cession de l’exploitation, une fiducie est mise en place sur les titres de la société d’exploitation de la terre agricole. Les investisseurs acquièrent alors ces titres à leur valeur nominale (très faible au regard des actifs immobiliers et d'exploitation), pour pouvoir céder l’intégralité de l’exploitation et de sa terre. Cela constituerait donc pour eux un réel enrichissement patrimonial.

               

Le risque est donc presque limité à celui d’un délai supplémentaire de détention des parts de GFA au-delà de 7 ans, le temps de céder l’ensemble de l’exploitation si l’exploitant n’a pu acquérir la terre au prix convenu.

Les données d’évolution des prix des terres agricoles dans la Vienne ne laissent aucun doute sur le peu de risque de les voir chuter. Selon les sources officielles (données SAFER) la terre agricole dans cette région s'est valorisée tous les ans entre 4,5% et 6,5% depuis 20 ans. Pour autant, elle reste significativement sous-valorisée par rapport aux terres de même fertilité dans d'autres pays européens du fait du contrôle des prix par les SAFER.

La revente de la terre a donc une extrêmement faible occurrence de se faire en dessous du prix d’acquisition.

Avec une perspective de rendement de 6,25% en taux nominal, sur une durée moyen terme de 7 ans et une occurrence extrêmement réduite de risque de perte en capital, l’opportunité d’investissement est remarquable vu qu’elle profite en plus de la fiscalité avantageuse des parts de GFA en matière de succession.

En effet, cerise sur le gâteau, l’avantage fiscal en terme de transmission à titre gratuit est exceptionnel et en fait un vrai investissement de prévoyance : 75% d’exonération de la base taxable jusqu’à 300.000€, 50% au-delà ! Les contraintes sont minimes : 2 ans de détention minimum du donateur ou testateur et 5 ans de conservation par les donataires, légataires ou héritiers. Le protocole d'acquisition des parts prévoit dans l'engagement de rachat, d’organiser au terme des 7 ans, le maintien des héritiers ou légataires d’investisseurs décédés dans le GFA jusqu’à échéance de leur obligation fiscale de conservation.