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  • Jean-Paul VARVENNE - ALMOFI

Contrer l’incertitude en faisant fi du « si » c’est la FIDUCIE !


La fille du "Si?" peut-elle être la mère du "Certes !" ?

Ce jeu de mot capillotracté sur la FIDUCIE a pour but de se familiariser avec cette adolescente de 14 ans (née de la Loi du 19 février 2007), encore timide dans la pratique patrimoniale alors qu'elle peut rendre de grands services dans la garantie de bonne fin d'engagements croisés notamment en matière immobilière.

Inspiré directement du droit anglo-saxon qui adule depuis longtemps l’utilisation du trust, notamment pour des questions de transmission patrimoniale, il est probable que le manque de notoriété en France de la Fiducie, tienne au fait que le législateur n’ait pas souhaité lui accorder en 2007, les mêmes vertus et libertés en matière de transmission de patrimoine que celles dont bénéficient les personnes physiques éligibles aux trusts anglo-saxons.


Quand on sait que « trust » signifie « confiance », on ne peut forcément pas supposer que la limite juridique imposée à la fiducie française comparativement au trust anglo-saxon, fut basée sur un doute de confiance que la faillite en 2008 de Lehman Brothers, trustee émérite, eût pu inspirer un an plus tard.


Une raison fiscale est sans doute plus probable.

Néanmoins, même en droit français, la fiducie offre des garanties inégalées dans la gestion de patrimoine, notamment pour tout ce qui relève des sûretés et de la gestion des aléas.

En matière de garanties, tout un chacun a entendu parler du nantissement.

Cette pratique galvaudée dans le domaine des sûretés, permet à un créancier de faire valoir la priorité de sa créance sur l’actif nanti… devant juridiction !

La Fiducie, quant à elle, ne requiert aucun recours devant les tribunaux. Que de temps et d’argent gagné !

La différence avec le nantissement, c’est que le propriétaire du bien proposé en garantie en est temporairement dépossédé. Le bien n’est plus dépendant de sa situation professionnelle et personnelle.

Un transfert total de propriété s’opère au profit du fiduciaire, mais ne vient en aucun cas accroître le patrimoine du fiduciaire car il y est formellement cantonné. Et cantonné, on y reste !

Par le contrat de fiducie, le fiduciaire est tenu de remettre les biens dont il est entré en possession par transfert de propriété, aux bénéficiaires désignés aux termes du contrat, jouant ainsi le rôle de tiers de confiance pour les parties.

Ces bénéficiaires sont suivant les cas, soit le propriétaire initial qui a honoré son engagement et peut alors récupérer ses biens, soit le créancier en cas de non-respect de l’engagement du propriétaire initial.

Dès lors, la Fiducie devient la panacée pour tous contrats prévoyant la réalisation d’un engagement garanti par un bien.

Plus besoin de se poser la question : « Et si ? » (« Et s’il est insolvable ? Et s’il est de mauvaise foi ? ...)

Le fiduciaire fait fi du « si » car il exécute simplement le contrat pour lequel il a été mandaté par les parties au contrat..

Prenons un exemple concret :

Un exploitant agricole, ayant obtenu ses prêts bancaires pour l’acquisition de son exploitation céréalière, sollicite des investisseurs privés pour l’aider, durant 7 ans, au portage de l’investissement du foncier : les parts de GFA.

Bonne aubaine pour les investisseurs privés qui savent qu’en investissant dans des parts de GFA, leur capital bénéficie d’une exonération fiscale aux droits de donation ou succession exceptionnelle (75% jusqu’à 300.000€, 50% au-delà).

De plus, l’exploitant agricole s’engage à leur racheter leurs parts de GFA au terme de 7 années à un prix convenu pour leur procurer, compte tenu d’un fermage annuel de 2% et de la plus-value de cession, un rendement nominal annuel de 6,25%.

Mais si ? Aucune Divinité n’est implorée dans cet exemple. Toutefois qui peut assurer à coups sûrs les investisseurs, que l’exploitant ne puisse faillir à son engagement de rachat au terme des 7 années ?

Quelle garantie proposer alors aux investisseurs qui sont déjà directement propriétaire du foncier agricole au travers du GFA ?

On peut toujours leur faire valoir que l’évolution de la valeur des terres est encadrée par les SAFER (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) et que sur le secteur visé (La Vienne) cette progression constante procure une plus-value annuelle de 4,5 à 6,5% depuis 20 ans sans jamais enregistrer de baisse !

Seulement voilà, si les investisseurs se retrouvent propriétaires uniquement de la terre agricole au terme des 7 ans, même valorisée au prix de marché, celle-ci sera illiquide sans possession d’une exploitation cessible.

Pour pallier cette difficulté et rassurer les investisseurs, une fiducie est mise en place sur les actions de la société d’exploitation.

Dans le cas où l’exploitant ne serait pas en mesure d’obtenir ses crédits bancaires au terme de 7 ans pour honorer son engagement de rachat, le Fiduciaire livrerait aux investisseurs les actions de la société d’exploitation contre paiement de la seule valeur nominale, extrêmement faible et non représentative des bâtiments et équipements.

Les investisseurs se verraient alors dotés d’un patrimoine plus conséquent que leur investissement initial, puisqu’ils bénéficieraient en même temps d’une terre dont le prix s’est valorisé et de son exploitation, ce qui leur permettrait une cession globale de la ferme pour un montant total supérieur à leur investissement initial.

Un exemple de l’efficacité de la Fiducie et de l’intérêt de l’investissement en actif réel à retrouver sur www.almofi.fr

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