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Parmi les outils fiscalement attractifs de la transmission de patrimoine, voulue ou subie, il y a celui des articles 793-1-4° du CGI et 793 bis qui concernent les parts de Groupements Fonciers Agricoles.
Ce dispositif fiscal qui va jusqu'à exonérer 75% de ce type d'actifs aux droits de donation et succession, jusqu'à 300.000€ et 50% au delà est étonnamment beaucoup moins contraignant que celui des parts de Groupements Forestiers et peut s'avérer beaucoup plus rémunérateur par la valorisation du prix des terres.
Encore faut-il assurer aux porteurs des parts une liquidité au moment de la cession.
Imaginons un groupe familial agricole qui souhaite acquérir une exploitation pour y installer un fils.
Le banquier finance, aux côtés de l'exploitant, l'achat des bâtiments et matériels constituant la société d'exploitation. Mais pour la terre, il faudra que l'exploitant se renforce en fonds propres, pour qu'une acquisition en pleine propriété soit finançable par dette bancaire, ce qui peut se faire généralement au bout d’une période de 7 années. Cela tient à la condition que l'exploitant plan puisse remplir les objectifs de son business-plan.
Le recours aux investisseurs privés qualifiés s'avère donc indispensable pour accompagner notre exploitant dans son souhait patrimonial d'acquérir la terre parallèlement à l'exploitation.
La terre agricole est un actif réel complétement dénué de volatilité du fait d'une forme d'encadrement des prix par le contrôle des SAFER (les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural permettent à tout porteur de projet viable – agricole, artisanal, service, résidentiel ou environnemental – de s’installer en milieu rural). Et les SAFER savent faire et s'affairent à ce contrôle. Dans certaines régions comme la Vienne l’évolution des valorisations depuis 20 ans a toujours été positive de l’ordre de 4,5 à 6,5% par an.
Néanmoins les terres françaises les plus fertiles d’Europe, restent sous évaluées de 30 à 40% par rapport leurs homologues européennes.
Les investisseurs, pourront être attiré par un engagement de rachat des parts de GFA par l’exploitant au terme de son business plan de 7 ans d’exploitation à prix convenu au départ, ce qui leur procurera un rendement conséquent (6,25% de taux annuel compte tenu d'un fermage de près de 2% et d'une plus value de l'ordre de 34%).
La prévention de l’illiquidité des parts de GFA au terme en cas de non-respect de l’engagement de rachat par l'exploitant pourra être habilement réalisée par une mise sous fiducie des actions de la société d’exploitation. Le Fiduciaire sera chargé de remettre les actions de la société d'exploitation à l'exploitant s'il a tenu son engagement de rachat des parts de GFA ou, à défaut, aux investisseurs contre la modique somme de leur valeur nominale s'il est défaillant. Dans ce cas de défaut, non seulement les investisseurs seraient enrichis des actifs (équipement, outils, bâti, infrastructures d'irrigation) qu'ils n'auraient pour ainsi dire pas payé (juste à la valeur nominale) mais ils recouvreraient la pleine propriété de la totalité des actifs fonciers et d’exploitation pour leur permettre de céder la ferme à un autre exploitant.
L'accompagnement d’un agriculteur pour l'acquisition de sa terre, est un investissement qui fait sens puisque l’on est sur de la production alimentaire pour des besoins sociétaux, et plus encore lorsque le projet ajoute la transformation écologique (visant le label bio par exemple), la lutte contre le réchauffement climatique en s’équipant d’unité de méthanisation pour l’autonomie énergétique de l’exploitation, etc…
Dans ce scénario, les investisseurs visent un haut niveau de rendement avec un risque qui semble totalement maîtrisé puisqu'il y a plus de chance d'un enrichissement patrimonial que d'une perte en capital. Cela tient au fait de la progression constante des valeurs de l’actif réel sous-jacent et de la garantie assortie qui enrichirait les investisseurs d'une société (avec tous les bâtiments et équipement) qu'ils n'auront payé qu'à la valeur nominale.
Et ils seraient également bénéficiaire d'un avantage fiscal exceptionnel en terme de transmission à titre gratuit (donation ou décès).
En effet, l'article 793-1-4°) du CGI exonère à hauteur de 75% jusqu’à 300.000€ la base imposable des parts de GFA aux droits de mutation à titre gratuit, 50% au-delà.
L’avantage fiscal est similaire en matière d’IFI mais la tranche exonérée à 75% est plus limitée : 100.000€
Patrimonialement, ce dispositif d'investissement dans la terre agricole au sein d'un GFA devient même un outil de prévoyance patrimoniale en cas de décès, sans équivalent. Car les contraintes sont mineures et tout à fait gérables.
Aux termes de l'article 793-1-4° du CGI, une condition essentielle est « Que les statuts du groupement lui interdisent l'exploitation en faire-valoir direct ».
Ce point vise les GFA qui exploitent directement la terre, sans location (sans fermage). Ce cas de GFA directement exploitant est devenu très rare, sauf peut-être en milieu viticole.
Les autres conditions portent sur une durée de détention des parts de GFA :
2 ans minimum avant la transmission par l'investisseur
5 ans minimum après la transmission pour les donataires, héritiers ou légataires
Il suffira que le protocole d'acquisition des parts prévoir le report de l'engagement de rachat à la fin du délai fiscal de détention des héritiers ou légataires.
La structuration de parts de GFA de la manière évoquée ci-dessus est inédite :
La durée d'immobilisation de l'investissement est fixe et relativement courte : 7 ans, permet d'envisager une donation avec juxtaposition des deux délais fiscaux de détention cité plus haut.
Le rendement de 6,25% est exceptionnel par rapport à ce qui est proposé sur le marché en matière de parts de GFA où l'on ne dépasse jamais les 5%.
Mais surtout le mécanisme de garantie via la fiducie sur les actions de la société d'exploitation organise la liquidité pour les investisseurs en cas de défaut de l'exploitant.
Chacun sait en effet la difficulté d'être propriétaire de terre agricole quand on ne possède pas son exploitation : on est souvent lié par des baux ruraux à long terme qui rendent la terre difficile à vendre et rapportent peu.
Mais dans notre exemple, en cas de défaut de l'exploitant à tenir son engagement, les investisseurs recouvrant la totalité de la ferme : terre + exploitation n’auront aucun mal à céder l’ensemble.
L'asymétrie entre un risque de perte en capital très fortement sécurisé et le rendement élevé font de cette structuration une offre aux caractéristiques financières attractives et exceptionnelles.
Le régime fiscal de forte exonération de la base imposable aux droits de mutation à titre gratuit, intéressera particulièrement les patrimoines conséquents et d'autant plus si leurs détenteurs n'ont pas d'héritiers en ligne directe.
Quelles alternatives ?
La terre, qu'elle soit agricole, viticole ou forestière est souvent vantée comme une diversification judicieuse du patrimoine. Chacun de ces investissements via un Groupement foncier bénéficie de cet avantage fiscal qui en font en effet, un fantastique outil patrimonial de préparation successorale.
La souscription à des parts de Groupement Forestier respectant les conditions d'exploitation requise par le dispositif fiscal de faveur en ce qui concerne l'IFI et la transmission, est un investissement qui peut paraître particulièrement attractif du fait qu'il cumule, en plus, une réduction d'impôt sur le revenu, limitée cependant par le plafonnement des niches fiscales.
La contrepartie pour l'investissement forestier c'est la durée longue du placement, déconseillée en dessous de 10 ans pour les plus liquides d'entre eux, les Groupements Forestiers d'Investissements (GFI).
Les revenus sont assez faibles (moins de 2%) mais en grande partie exonérés d'impôt sur le revenu du fait de la taxe libératoire de l’impôt que l’on appelle le forfait cadastral auquel est soumis le Groupement.
Le plus gros inconvénient des placements forestiers reste donc celui de l'illiquidité. C'est d'ailleurs cette raison qui leur permet de pratiquer une décote de 20 à 30% sur les déclarations IFI ou de succession.
Cette illiquidité peut être cependant atténuée avec la détention de parts de GFI, du fait du capital variable qui permet le rachat aux porteurs qui en font la demande.
Les Groupements fonciers viticoles sont également des placements de très long terme qui misent sur la valorisation des terres.
Leur revenu est faible et la plupart du temps versés en nature par attribution de bouteilles. On parle plutôt d'investissement passion.
En dehors des GFI qui organisent leur propre liquidité, la cession de parts de groupement foncier est généralement subordonnée à l'éventualité de trouver acquéreur pour ces parts.
Parmi les alternatives que nous venons de citer, il est donc rare de trouver une offre d'investissement dans de la terre, qui présente une durée fixe de 7 ans et un rendement élevé connu d'avance par un engagement de rachat.
Cerise sur le gâteau pour les investisseurs : les frais de l'opération présentée en exemple sont assumés par le vendeur des terres, les souscripteurs des parts de GFA n'auront donc à subir aucun frais de souscription ni de gestion.